Calculadora Hipoteca ITIN: ¿Cuánta Casa Puedo Comprar?

Qué calcula esta herramienta

Esta calculadora estima cuánta casa puede comprar usando un préstamo hipotecario ITIN —es decir, un préstamo aprobado en base al Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) que emite el IRS, no al Social Security Number (SSN). Muchos prestamistas en EE. UU. ofrecen este producto a residentes que declaran impuestos federales con ITIN: trabajadores con W-2 sin SSN, contratistas 1099, y quienes han presentado Form 1040 durante 2 años o más con su ITIN.

La herramienta toma cuatro datos clave —ingreso bruto mensual del hogar, deudas existentes, ahorro disponible para enganche y precio del inmueble deseado— y devuelve:

• Pago mensual PITI completo (Principal + Interest + Taxes + Insurance, más PMI cuando aplica).
• DTI total comparado contra el límite del 43% que sigue la regla del Qualified Mortgage del CFPB.
• Enganche mínimo del 10% típico del mercado ITIN, y el ahorro adicional necesario para llegar al 20% y eliminar PMI.
• Ingreso anual aproximado que necesita ganar para calificar al precio deseado.

El resultado es una estimación general. No es una oferta de préstamo ni consejo legal sobre estatus migratorio. Consulte a un loan officer con licencia NMLS antes de firmar.

La fórmula y de dónde vienen los números

El cálculo combina tres reglas establecidas del mercado hipotecario estadounidense:

1. Pago mensual P&I (capital + interés). Fórmula estándar de amortización:

P&I = Loan × [ r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1) ]

Donde Loan es el monto financiado (precio − enganche), r es la tasa mensual (tasa anual / 12) y n es el número total de pagos (años × 12).

2. PITI mensual. Suma del P&I más property tax mensual (precio × tasa anual del estado / 12), seguro del propietario y, si el enganche es menor al 20%, PMI mensual estimado en loanAmount × 0.005 / 12.

3. DTI total (Debt-to-Income). El CFPB define que un préstamo hipotecario califica como Qualified Mortgage cuando el DTI no excede el 43%:

DTI = (deudas mensuales existentes + PITI nuevo) / ingreso bruto mensual

Las tasas típicas ITIN que ofrece la calculadora se basan en una premisa observable: las hipotecas ITIN no se venden a Fannie Mae ni Freddie Mac, así que el prestamista las mantiene en su balance (portfolio loans). Eso suele añadir 1.5 a 2 puntos porcentuales sobre la tasa convencional. Como referencia, la tasa convencional sigue de cerca el federal funds rate más el margen secundario.

El enganche mínimo del 10% y el PMI eliminado al 20% son los términos típicos de prestamistas ITIN-friendly como NACA (Neighborhood Assistance Corporation of America), Alterra Home Loans, Guild Mortgage y Cross Country Mortgage. Cada prestamista define sus propios criterios; estos son rangos comunes, no garantías.

Las tasas de property tax del menú dropdown son aproximaciones por estado, basadas en datos publicados por las oficinas de tax assessor y el HUD. California suele estar cerca del 0.5%–0.75%, Texas y Nueva Jersey llegan al 1.8%–2.2%, y el promedio nacional ronda el 1.1%–1.2%.

Cómo llenar los campos

• Ingreso bruto mensual del hogar. Use el bruto antes de impuestos. Si recibe W-2, use Box 1 (annual) ÷ 12. Si recibe 1099, use el ingreso neto promedio mensual de los últimos 2 años (los prestamistas ITIN suelen pedir ese histórico). Sume al co-solicitante si lo hay.
• Pagos mínimos mensuales de deudas. Auto, estudiantil, tarjetas (mínimo, no balance total), pensión alimenticia. No incluya servicios públicos, internet, ni renta actual —no cuentan en el DTI.
• Ahorro disponible para enganche. Solo el efectivo que va a poner el día del cierre. No incluya el 401(k) (no se puede usar sin penalidad) ni el fondo de emergencia que necesitará para reservas (los prestamistas suelen pedir 2 a 6 meses de PITI en reservas además del enganche).
• Precio del inmueble deseado. Si tiene una casa específica en mente, póngala. Si quiere saber el techo, déjelo en 0 y la calculadora resuelve el precio máximo al límite DTI del 43%.
• Tasa de interés asumida. El default 7.5% refleja el mercado ITIN típico cuando el federal funds rate está alrededor de 5.0%–5.5%. Si su prestamista le dio una pre-aprobación con tasa diferente, úsela.
• Property tax y seguro. Los valores de property tax dependen del estado y condado; el dropdown ofrece rangos por estado. La prima mensual del seguro varía típicamente entre US$60 y US$200.

Tres ejemplos prácticos

Ejemplo 1 — Familia W-2 con 20% de enganche. Ingreso bruto del hogar US$6,000/mes, sin deudas, US$60,000 ahorrados, casa de US$300,000, tasa 7.5%, property tax 1.2%, seguro US$100/mes, 30 años. Enganche del 20% → no hay PMI. P&I ≈ US$1,678, property tax US$300, seguro US$100. PITI ≈ US$2,078. DTI = 2,078 / 6,000 ≈ 34.6% → califica con margen.

Ejemplo 2 — Contratista 1099 con 10% mínimo. Ingreso US$6,000/mes, sin deudas, US$20,000 ahorrados, casa de US$200,000, tasa 7.5%. Enganche del 10% → aplica PMI ≈ US$75/mes. P&I ≈ US$1,259, property tax US$200, seguro US$80, PMI US$75. PITI ≈ US$1,614. DTI ≈ 26.9% → califica con holgura, pero pagará PMI hasta llegar al 20% de equity (suele ser 5 a 7 años con amortización normal).

Ejemplo 3 — DTI alto desclasifica al solicitante. Ingreso US$5,000/mes, US$1,500 en deudas mensuales (auto + estudiantil + tarjeta), US$30,000 ahorrados, casa de US$300,000. PITI total ≈ US$2,400. DTI = (1,500 + 2,400) / 5,000 = 78% → muy por encima del 43%. Para calificar a esta casa, el ingreso anual tendría que llegar a aproximadamente US$108,800, o reducir las deudas mensuales antes de aplicar.

Errores comunes al estimar la asequibilidad

• Confundir tasa ITIN con tasa convencional. Los anuncios de Bankrate o NerdWallet suelen mostrar tasas para préstamos convencionales con SSN. La tasa ITIN típica está 1.5 a 2 puntos porcentuales más arriba. Use la tasa que el prestamista ITIN le da por escrito, no el promedio nacional.
• Olvidar el PMI con menos de 20% down. Un enganche del 10% reduce el efectivo necesario al cierre, pero añade aproximadamente US$0.5 anual por cada US$100 de préstamo durante varios años. Sobre US$200,000, son US$1,000 al año (US$83/mes) que se suman al PITI.
• Asumir que el ingreso bruto = ingreso para DTI. Para los prestamistas ITIN, el ingreso documentado en sus declaraciones de impuestos es lo que cuenta. Si en sus 1040 declaró menos de lo que realmente gana en efectivo, ese es el techo del DTI. No se puede sumar lo no declarado.
• Subestimar las reservas y costos de cierre. Además del enganche, los closing costs suelen ser 2%–5% del precio. Sobre una casa de US$300,000 son entre US$6,000 y US$15,000 adicionales el día del cierre.
• Confundir consejo financiero con consejo legal sobre estatus migratorio. Comprar casa con ITIN no afecta su estatus migratorio (es una transacción civil, no una declaración a USCIS), pero esa es una conversación para un abogado de inmigración, no para esta calculadora ni para el loan officer.

Calculadoras relacionadas

Esta calculadora es solo una pieza del análisis financiero antes de comprar casa. Para completar el cuadro, combine el resultado con:

• Calculadora de sueldo neto W-2 (2026) — verifique cuánto le queda realmente del paycheck antes de comprometerse a un PITI.
• Calculadora SE Tax 1099 — si recibe 1099, descuente el self-employment tax (15.3%) antes de calcular el ingreso disponible para hipoteca.
• Calculadora de impuesto estatal de California (FTB) — si compra en CA, sume el income tax estatal al cálculo de presupuesto mensual.
• Calculadora de impuesto estatal de Nueva York — útil si el ingreso reportado al prestamista incluye sueldo gravado por el NY State Department of Taxation.
• Calculadora de sueldo neto en Texas — Texas no cobra income tax estatal, pero su property tax es de los más altos del país; combine ambos para presupuesto realista.